Rechtbank eerste aanleg Limburg

De rechtbank van eerste aanleg Limburg heeft een verhuurder in twee vonnissen veroordeeld tot diverse straffen voor ‘krotverhuring’ en ‘huisjesmelkerij’. De verhuurder werd reeds verschillende malen eerder correctioneel veroordeeld. In totaal wordt de beklaagde veroordeeld tot een jaar effectieve gevangenisstraf, een boete van 392.000 euro en de verbeurdverklaring van 35.005,30 euro vermogensvoordeel.

In een woning in Hoeselt zijn er diverse inbreuken ‘krotverhuur’ bewezen verklaard door de rechtbank. Het misdrijf van krotverhuur betekent dat een niet conforme woning wordt verhuurd met het oog op bewoning, die niet voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten. Zo werden 5 ernstige gebreken en 2 gebreken die een direct gevaar opleveren voor de veiligheid of de gezondheid vastgesteld tijdens controles.

De rechtbank is van oordeel dat de beklaagde op de hoogte was van de niet-conformiteit. Er werd geen enkel initiatief genomen om de woning wel conform te maken voor verhuur. De verhuurder trok zich weinig aan van het welzijn van de huurders. Het moreel element van het misdrijf is bewezen.

De rechtbank tilt zwaar aan het wetens en willens verhuren van een niet-conforme woning. Dit geeft blijk van een ernstig gebrek aan respect voor andermans welzijn, veiligheid en gezondheid. 

Uit het meest recente uittreksel van het strafregister blijkt bovendien dat de beklaagde reeds viermaal strafrechtelijk veroordeeld is. 

• Voor dit misdrijf legt de rechtbank deze straf op: 6 maanden gevangenisstraf en een geldboete van 8.000 euro.

• Er werd geen uitstel van tenuitvoerlegging toegestaan gezien dit de beklaagde onvoldoende bewust zou doen worden van de aard en de ernst van de feiten, mede gezien zijn strafrechtelijk verleden. Een alternatieve vorm van bestraffing werd niet gevraagd, zodat het opleggen hiervan door de rechtbank niet kon worden overwogen.

De rechtbank beveelt ook een herstelmaatregel op straffe van een dwangsom van 150 euro per dag, na de termijn van tien maanden na het definitief worden van het vonnis.

De rechtbank heeft in een ander vonnis ook uitspraak gedaan wat betreft ‘huisjesmelkerij’ van een meergezinswoning in Tongeren, waar verschillende wooneenheden ongeschikt of onbewoonbaar werden verklaard. Deze werden verhuurd aan mensen in een precaire sociale of administratieve staat, bijvoorbeeld vanwege hun tijdelijk verblijfsrecht en/of het ontvangen van een leefloon. 

Huisjesmelkerij bestaat onder meer wanneer iemand een woning in mensonwaardige omstandigheden verhuurt door misbruik te maken van personen die zich in een bijzonder kwetsbare positie bevinden, en dit met de bedoeling om hiermee een abnormaal profijt te realiseren.

De rechtbank was van oordeel dat dit in deze zaak het geval was.

De woningen werden verhuurd aan mensen die zich in een precaire administratieve en/of sociale situatie bevonden gelet op een beperkt verblijfsrecht of inkomen.

De woningen werden verhuurd in mensonwaardige omstandigheden omdat zij niet voldeden aan aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten, zoals het is gebleken uit de controles.

Beklaagde wist volgens de rechtbank dat de huurders wel akkoord zouden moeten gaan met de aangeboden woongelegenheid en de voorgestelde huurprijs aangezien zij op de reguliere huurmarkt niet terechtkonden, ook al was deze woning gebrekkig, zodat het misbruik bewezen werd geacht.

Het verhuren van een niet conforme woning, betekent volgens de rechtbank per definitie dat hiermee een abnormaal profijt wordt gerealiseerd.

Beklaagde ondernam enkel actie wanneer hij hiertoe werd verplicht door onder meer een besluit van de burgemeester of de initiële herstelvordering. Voor het overige trok hij zich duidelijk weinig aan van het welzijn van de huurders en of het door hem verhuurde pand wel voldeed aan de geldende kwaliteitseisen. 

Naast het misdrijf van ‘huisjesmelkerij’ veroordeelde de rechtbank de beklaagde eveneens voor het misdrijf van ‘krotverhuur’ voor hetzelfde pand ten aanzien van dezelfde personen.

De woningen waren niet conform aangezien zij niet voldeden aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woningkwaliteitsvereisten. Zij werden door de beklaagde in deze toestand verhuurd met het oog op bewoning.

Ook bij het misdrijf van ‘krotverhuur’ bleek duidelijk een wetens en willens handelen van beklaagde. Hij had kennis van het gegeven dat de woningen niet voldeden aan de woningkwaliteitsvereisten en dat deze woningen niet mochten worden verhuurd met het oog op bewoning. Ondanks deze kennis werden de woningen toch verder verhuurd, waaruit een duidelijke wil is gebleken, om een niet conforme woning te verhuren.

De rechtbank is van oordeel dat de redelijke termijn van de strafvordering werd overschreden. De eerste inspectie door de Vlaamse Wooninspectie vond plaats op 19 februari 2018. Het duurde uiteindelijk tot 14 oktober 2025 voor de zaak behandeld werd. In het dossier hebben zich verschillende momenten van stilstand voorgedaan. De overschrijding leidt evenwel niet tot het verval van de strafvordering.

• Voor dit misdrijf legt de rechtbank een straf op van 1 jaar gevangenisstraf en een boete van 384.000 euro. Ook wordt voor 35.005,30 euro vermogensvoordeel verbeurd verklaard.

• De gevangenisstraf wordt voor het gedeelte van 6 maanden met uitstel opgelegd, voor een proeftijd van 5 jaar.

• Het uitstel van tenuitvoerlegging wordt toegekend omwille van de overschrijding van de redelijke termijn.

Een alternatieve vorm van bestraffing werd niet gevraagd, zodat het opleggen hiervan door de rechtbank niet kon worden overwogen.

Aan verschillende huurders die zich burgerlijke partij hebben gesteld worden beperkte schadevergoedingen toegewezen.

De rechtbank beveelt ook een herstelmaatregel op straffe van een dwangsom van 150 euro per dag, na de termijn van tien maanden na het definitief worden van het vonnis.