De rechtbank van eerste aanleg Oost-Vlaanderen, afdeling Gent heeft Vastgoed Noord NV en haar zaakvoerder veroordeeld tot geldboetes van respectievelijk 240.000 euro en 120.000 euro. De projectontwikkelaars zijn schuldig bevonden aan diverse stedenbouwkundige misdrijven op de historische site van Dok Noord in de oude haven van Gent.
Chronologisch overzicht van de feiten
Op 10 april 2014 verleende de stad Gent een stedenbouwkundige vergunning aan Vastgoed Noord NV om op de voormalige industriële site Dok-Noord een winkelcomplex te bouwen (vergunning 2013/1109). Het project voorzag in de hoofdbestemmingen handel en wonen. Als nevenbestemming werden ontspanning, kantoor, diensten en recreatie voorzien. Deze nevenbestemmingen mochten maximaal 50% van de beschikbare oppervlakte beslaan.
Op 29 januari 2015 wordt een volgende stedenbouwkundige vergunning verleend voor het bouwen van havenappartementen binnen de reconversie van de industriële site Dok-Noord (vergunning 2014/700).
Op 26 januari 2017 weigerde het college van burgemeester en schepenen een stedenbouwkundige vergunning die de bouwaanvraag van het winkelcentrum (2013/1109) en de horeca zou wijzigen. Zo voldeed de aanvraag niet aan de minimale vereisten inzake brandveiligheid, en was ze onvoldoende duidelijk opgesteld. Niettemin werden de werken aan de site en de inrichting van de horecaruimten aangevat.
Op 29 oktober 2019 stelde de stad Gent een proces-verbaal op tegen Vastgoed Noord NV en haar zaakvoerder (tweede beklaagde) wegens inbreuken op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (VCRO), voor het uitvoeren van stedenbouwkundige handelingen die in strijd zijn met de verleende vergunningen (2013/1109). Zo werd niet voldaan aan de minimale vereisten inzake brandveiligheid, werden gemaakte afspraken en eerdere voorwaarden niet gerespecteerd, en werden diverse functies en activiteiten op de site ingepland zonder totaalvisie en zonder inschatting van de impact op reeds aanwezige functies en voorzieningen. Talrijke vergunningsaanvragen waren eerder ook geweigerd.
Met een brief van 9 juni 2021 werd door de gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur een herstelvordering ingeleid, met daarin een lijst van diverse aanpassingswerken die aan de site moesten uitgevoerd worden (onder andere het ongedaan maken van de niet-vergunde horecaruimtes en activiteiten).
In de jaren 2021-2022-2023-2024 werden herhaaldelijk omgevingsvergunningen aangevraagd voor het wijzigen van de goedgekeurde vergunning 2013/1109. Alle aanvragen werden geweigerd of onvolledig en onontvankelijk verklaard.
Op 27 augustus 2024 deelde de dienst Toezicht Wonen, Bouwen en Milieu van de stad Gent aan het openbaar ministerie mee dat geen enkele van de stedenbouwkundige misdrijven – die waren opgenomen in de herstelvordering van 9 juni 2021 - werd geregulariseerd. Tijdens een plaatsbezoek op 11 september 2024 werden zelfs bijkomende inbreuken vastgesteld.
Tenlasteleggingen
Vier beklaagden moesten zich verantwoorden voor diverse inbreuken op de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening (stedenbouwkundige misdrijven). Daarbij gold de verzwarende omstandigheid dat zij een beroep of een bedrijvigheid uitoefenen in verband met het bouwwezen.
Tenlasteleggingen eerste en tweede beklaagde - veroordeling
De rechtbank heeft de eerste en tweede beklaagde schuldig bevonden aan verschillende inbreuken op stedenbouwkundige handelingen. Deze inbreuken – waarvoor geen geldige omgevingsvergunning bestond – waren allen in strijd met de verleende vergunning 2013/1109 en 2014/700.
Concreet ging het om:
- Het plaatsen van houten wanden in de parkeergarage achter niet-vergunde horecazaken met het oog op het creëren van bergplaatsen.
- De uitbreiding van de bakkerij op de gelijkvloerse verdieping.
- Het uitbreiden van de tussenverdieping en het voorzien van 52 extra parkeerplaatsen.
- Het wijzigen van de functie van de bestaande handelszaak op de gelijkvloerse verdieping van detailhandel naar horeca (twee horecazaken). *
- Het wijzigen van de functie van diverse handelszaken op de site (onder andere van detailhandelsruimte naar recreatieve ruimte met horecafunctie, en van detailhandel naar kantoren). **
* De rechtbank achtte deze tenlastelegging niet bewezen voor de tweede horecazaak (een wijnhandel/bar). Omdat die alleen in de zomer geopend was, werd de maximale duur van een toegestane tijdelijke functiewijziging – met name van vier periodes van 30 aaneengesloten dagen per kalenderjaar - gerespecteerd. Dit gold echter niet voor de bakkerij, waar van bij de start op 1 januari 2019 sprake was van een bakkerij en horeca. Het pand werd ook verhuurd als horeca.
** Volgens beklaagden werden deze wijzigingen opgenomen in de gevraagde regularisatievergunning. Het zou een gevolg zijn van de wisselende huurders op de site Dok-Noord, en de onmogelijkheid om tijdig een vergunning aan te vragen (gelet op de eis van de stad Gent om het geheel van de site op te nemen in één globale aanvraag).
De rechtbank oordeelde dat de beklaagden voor deze functiewijzigingen vooraf een vereiste omgevingsvergunning moesten aanvragen. Het gegeven dat de verschillende functiewijzigingen zouden overeenstemmen met het vigerende RUP of wel mogelijks vergunbaar zijn, doet hieraan geen afbreuk.
Tenlasteleggingen eerste en tweede beklaagde - vrijspraak
De rechtbank heeft de eerste en tweede beklaagde voor een deel van de tenlasteleggingen ook vrijgesproken.
Tenlastelegging B1: opsplitsing handelsruimte naar twee horecazaken
Beide beklaagden werden vervolgd omdat ze de handelsruimte gelegen op de gelijkvloerse verdieping zouden hebben opgesplitst naar twee horecazaken (een bakkerij en een bar), wat in strijd was met de stedenbouwkundige vergunning 2013/1109 in de periode tussen 1 januari 2017 en 1 januari 2019.
De uitbaters van beide horecazaken ondertekenden echter pas op 15 januari 2019 een huurovereenkomst met de eerste beklaagde, waardoor op dat moment een vergunning noodzakelijk was. Het handelspand werd echter door de eerste en tweede beklaagde reeds in de periode vóór 1 januari 2019 opgesplitst.
Tenlastelegging C: creatie tussenruimte en uitbreiding cafetaria/kleedkamers in soccerruimte in de periode tussen 1 april 2019 en 25 september 2019.
De rechtbank oordeelde dat het bij de creatie van een mezzanine om een stedenbouwkundige handeling ging waarvoor geen vergunning verplicht was. Daarnaast leverde het strafonderzoek te weinig feitelijke en objectieve elementen om met de vereiste gerechtelijke zekerheid te besluiten dat er sprake was van een ongeoorloofde uitbreiding van de cafetaria en de kleedkamers.
Tenlastelegging D5: inrichten bowlingruimte op derde verdieping van restaurant
De eerste en de tweede beklaagde moesten zich verantwoorden voor het inrichten van een bowlingruimte op de derde verdieping van een restaurant. Hierdoor werd de functie van het pand gewijzigd van detailhandel naar horeca, wat in strijd zou zijn met de verleende vergunning 2013/1109. in de periode tussen 1 september 2016 en 26 januari 2017.
De rechtbank treedt de beklaagden bij dat zowel de bowlingzaal als de bijhorende cafetaria van bij aanvang werden vergund in de stedenbouwkundige vergunning 2013/1109. Er is bijgevolg geen sprake van een niet vergunde functiewijziging van detailhandel naar horeca in strijd met de eerder vermelde vergunning.
Beoordeling tenlasteleggingen derde en vierde beklaagde
De derde beklaagde moest zich verantwoorden voor het plaatsen van een mezzanine in de bestaande soccerruimte op de tweede verdieping, terwijl de vierde beklaagde zich moest verantwoorden voor het voorzien van een restaurant aan de bowlingruimte op de derde verdieping, waardoor de functie van het pand werd gewijzigd van detailhandel naar horeca.
Net als de eerste en tweede beklaagde (zie tenlasteleggingen C en D5) werden de derde en vierde beklaagde hiervoor vrijgesproken.
Herstelvordering onontvankelijk verklaard
Met een brief van 9 juni 2021 werd door de gemeentelijk stedenbouwkundig inspecteur een herstelvordering ingeleid, met daarin een lijst van diverse aanpassingswerken die aan de site moesten uitgevoerd worden (onder andere het ongedaan maken van de niet-vergunde horecaruimtes en activiteiten). De rechtbank argumenteert echter dat deze herstelvordering onontvankelijk moet worden verklaard.
Strafmaat
De rechtbank veroordeelde de eerste beklaagde tot een geldboete van 240.000 euro. De tweede beklaagde werd een geldboete van 120.000 euro opgelegd.
Motivering rechtbank
De rechtbank hield bij haar beoordeling onder andere rekening met volgende elementen:
-
De eerste beklaagde Vastgoed Noord NV, en de tweede beklaagde als statutair zaakvoerder hiervan, zijn als professioneel vastgoedontwikkelaar ertoe gehouden zich te schikken naar geldende wetgeving en regels inzake ruimtelijke ordening en overige wetten. Dit geldt des te meer omdat het perceel Dok Noord gelegen is in een voormalige industriële site in de oude haven van Gent, en zelf opgenomen is op de inventaris bouwkundig erfgoed als ‘constructiewerkplaats Carels’.
-
Beide beklaagden kozen voor een exploitatie van de oude industriële site waarbij het naleven van de stedenbouwkundige verplichtingen ondergeschikt was aan de economische realiteit. Maximaal en snel geldgewin was hun eerste zorg, in plaats van de legale uitbating en inrichting van de gebouwen.
-
Beide beklaagden hebben zeer doelbewust gehandeld in strijd met de regelgevingen. Ze negeerden het gegeven dat constructies en stedenbouwkundige functies pas na het verkrijgen van de noodzakelijke vergunningen mogen worden gewijzigd. Door zeer eigenzinnig te handelen en steeds opnieuw de vlucht vooruit te kiezen, hebben zij zich in de situatie gebracht waarop ze zich vandaag bevinden. Door hun bewust en eigengereid handelen is de plaatselijke ordening van de beschermde site steeds meer en meer bezwaard.
-
De draagkracht van de site is ondertussen door de bewezen verklaarde handelingen manifest overschreden. Er is een wirwar aan uitbatingen ontstaan waardoor de handelshuurders van de eerste beklaagde tevens voor onzekere situaties komen te staan, met alle nadelige gevolgen vandien.
-
Als statutair zaakvoerder was de tweede beklaagde verantwoordelijk voor de naleving van de wetgeving. Het lijdt geen twijfel dat de tweede beklaagde dit bewust en vrijwillig niet heeft gedaan.
-
De rechtbank treedt de eerste en de tweede beklaagde absoluut niet bij dat de stad Gent voor een patstelling zou zorgen door tegenstrijdige vergunningen af te leveren en één globale vergunningsaanvraag te eisen. Alleen beide beklaagden liggen daarvan aan de oorsprong door steeds nieuwe – en vaak onvolledige en onduidelijke – aanvragen tot regularisatie in te dienen.
Het ongunstige strafverleden van beide beklaagden. Zo werden zij op 13 januari 2023 reeds door het hof van beroep Gent veroordeeld voor inbreuken op bouwvergunningen en stedenbouwkundige vergunningen op dezelfde site.